房产交易因其专业性、复杂性，加之与政策的密切关联性，已成为纠纷多发领域。每年房地产市场的不同“气候”，使纠纷类型也呈现出不同的特点。2010年房屋买卖案件呈现“一降一升”特点。据浦东法院民五庭（房产庭）数据显示：2010年以来共受理各类房地产案件549件，其中房屋买卖纠纷181件（一手房买卖49件，二手房买卖132件），房屋租赁纠纷316件，建设工程与房地产开发纠纷49件。与2009年同期相比，一手房买卖案件收案量大幅下降70％，而二手房买卖案件收案量大幅增加30％。 

　　本报记者特结合今年的纠纷特点整理了房地产及相关产业领域的典型案例，梳理出避免房产纠纷的十大关键词，邀请专业人士作出风险提示。 

　　新盘维权 

　　关键词一：“被退房” 

　　核心提示：开发商收了首付不肯卖房。在遭遇开发商毁约的情况下，应第一时间保全证据，并向专业律师咨询维权事宜。 

　　案例回放： 2009年6月底， 30多户购房者购买了松江泗泾镇金港花园三期房源，当时该盘通过一家中介公司代理，售价8000多元/平方米。 4个多月后， 30余名购房者被开发商告知，贷款无法办理，要视作违约解除合同。在开发商此次告知函到达之前，购房者都未曾收到银行或开发商方面关于贷款有问题的提醒或通知。而如今，即便补齐资料、贷款能顺利获批，开发商方面也表示，不再收款，必须解除合同。 

　　该楼盘代理公司高层负责人表示，遭遇开发商单方面解约的购房者大概有80多户。对于开发商来说，单方面解除合同可谓一举两得：一是可以把之前卖得便宜的房源收回来重新高价卖出，另一方面这些收回的房源都可以不算作代理公司的销售业绩，也就可以不付佣金。 

　　律师提醒：开发商单方面退房未必能如愿，相反会因为引发诉讼而增加销售成本，并影响信誉。当然，这也提醒购房者，及时签订正式的购房合同，并咨询专业律师的意见，在遭遇开发商毁约的情况下，应第一时间保全证据，并向专业律师咨询。 

　　关键词二： “被拒贷” 

　　核心提示：在建工程抵押没有撤销，购房者不能贷款。 

　　案例回放： 2009年8月初，王小姐在南区某楼盘投资了一套小户型。66平方米，总价36.2万元，单价约5400元。首期支付14.6万元房款后，办理贷款业务的建设银行迟迟没有批准。 2009年12月初，王小姐突然接到银行通知，要她重新办理贷款手续。“银行解释说由于开发商办理了在建工程抵押，之前4个月业主根本无法贷款。” 

　　同期购房的几十名业主都面临不能贷款的难题。不少业主表示，贷款办不下来，最担心开发商找借口退房。现在那边房价已经上涨30%，如果退房，业主利益受损不说，还得赔偿违约金。 “如果重新办理手续，能不能批下来还不一定。即使批下来了，2010年能否享受7折利率、是否会加息都是未知数。明明是开发商的过错，现在却成了业主违约！” 

　　律师提醒：楼市处于上升通道时，卖方相对强势，开发商利用自己的优势地位事先拟定好格式条款的 “霸王”做法相当普遍。一旦出现问题，购房者损失将非常惨重。无论多么希望买到房子，购房者在签署合同之前都应仔细查看合同条款，对其中的风险做好事先预防。 

　　二手房维权 

　　关键词三：赔差价 

　　核心提示：上家反悔不卖，不能简单地只赔双倍定金了事，除双倍返还定金外，消费者可酌情索赔因房屋上涨后自己损失的差价。 

　　案例回放：房东与买家张小姐签署了 《房地产买卖居间协议》。约定由张小姐购买常德路某号29层 （建筑面积为126.63平方米）及地下车位一处，房价款450万元 （含车位价格27万元），同时约定10天内再签订 《上海市房地产买卖合同》，在办理买卖合同公证手续后，由张小姐分期支付房款。签约当日，房东收下定金5万元。 

　　3个月后，市场波动房价大涨，张小姐所买的房子周边房屋均价涨了3500元/平方米。卖家想返还定金毁约不卖，被张小姐告上法院，除了要求其双倍返还定金外，还要求支付受涨价因素影响的房屋差价40万元。近日，上海静安法院判决卖家除双倍返还定金外，另赔偿张小姐差价损失20万元。 

　　法院说法：双方签订的房屋买卖协议属于预约合同性质。根据法律规定，预约合同未能促成本约，所产生的法律后果为缔约过失责任。卖家主观上具有过错，拖延3个月后才发函毁约，导致张小姐丧失了另行签订房屋买卖合同的机会，因为房价上涨给张小姐造成损失。法院参考了双方买卖合同签订及履行后的预期利益，考虑到卖家已承担了双倍返还定金责任，综合确认20万元这一差价损失。 

　　关键词四： “做”房价 

　　核心提示：为了骗贷或者避税，房价被肆意 “做高”、 “做低”。因为“做”房价导致贷款被拒，造假方要承担违约责任。 

　　案例回放：去年3月初，王先生看中了番禺路的一套商品房，并与房主张先生签订房屋买卖合同。合同约定房屋总价145万元，实际成交价只有103万元。王先生想拿银行的钱来投资，因此想出 “做高”房价零首付的主意。没想到银行拒贷，合同约定任何一方如因违约导致交易未完成，将以总房款20%的比例向对方承担赔偿责任。张先生于是把违约的王先生告上法院。法院判决王先生赔偿违约金17.6万元。 

　　法院说法：张先生和王先生签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。王先生在支付了3万元定金后，并未按约同张先生办理房屋的产权过户手续，构成违约，根据张先生提供的催告函内容，其依法行使合同解除权并无不当，法院予以确认，所主张的违约金并未超出合同约定，应予支持。 

　　关键词五：限售房 

　　核心提示：限售房主要是指动迁安置房，国家规定5年内限制交易，购买这种房子要谨慎。 

　　案例回放：小周看中一套价格相当优惠的二手房，经了解，这套房子是动迁配套商品房， 5年内不能办理产权过户。由于中介公司保证能帮助双方办理过户，办不了过户分文不收。小周与上家张某签订了一份 《房地产权益转让产权过户合同》，约定以74万元的价格购买该房。 

　　合同签订后，中介公司带着双方去交易中心办理产权过户，小周收到该件收据后按约支付了购房首付款38万元。没想到几天后，交易中心通知小周不予核准其产权登记，理由是：此房屋5年内限制交易，申请人递交的据以过户的动迁安置协议是伪造的。原来中介的所谓办法，就是伪造动迁协议将小周也列为被动迁安置人，然后申请分户将房屋转到自己名下。浦东法院一审判决卖家返还首付款38万元。 

　　法院提醒：根据2005年上海市政府出台的 《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》规定，配套商品房在取得房地产权证后的5年内，不得转让。消费者应注意以下几点： 1、出售人只有动迁协议或预购协议，尚未办理产权证的房屋尽量不要买，即使要买，也让出售人先将产权证办出审核后再决定是否购买；2、有产权证的房屋，审核产权证上是否有 “5年内限制交易”的条款即可； 3、对报价明显低于周边房价的房屋以及新的动迁小区的房屋更要保持警惕性，在确认能否购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。 

　　关键词六：迁户口 

　　核心提示：户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围。二手房买卖只能以尾款及违约金条款进行制衡。 

　　案例回放：李某买了一套二手房，交易过户后发现卖家王某的户口还挂在房子里。李某多次催促王某迁户口，但王某以目前自己名下没有房产，户口无处迁入为由予以拒绝。李某无奈于2008年11月将王某告上法庭，要求判决王某将户口迁出。 

　　李某、王某双方此前在共同签订的 《上海市房地产买卖合同》中约定：王某在房屋过户之日起50日内，向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户籍的迁出手续，如果未能按时迁出的，则每逾期一日，王某应当按照房屋总价的万分之五向李某支付赔偿金，直至原有户籍迁出时止。 

　　案件审理过程中，经法官释明，李某得知户籍迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，因此将诉讼请求变更为要求王某支付逾期迁户的违约金。浦东法院最终判决支持了李某要求王某支付违约金的诉讼请求。 

　　法院提醒：关于户口迁移问题，应注意以下三点： 1、出卖人拒绝迁出户口并不影响商品房的使用价值，也不影响买受人户口的迁入，因此买受人不能仅仅以此为由要求解除房屋买卖合同。 2、户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，即便合同中明确约定出卖人有义务将户口迁出，但由于该义务属于不能强制履行的事项，法院不能做出强制出卖人迁移户口的判决。 3、如果买卖合同约定，出卖人没有按时迁出户口应承担违约金，这种违约金属于民事案件处理范围，法院可以判决支持。因此在二手房交易中，房屋买受人如果特别在意户口问题，应当事先了解清楚房屋内的户口情况，并要求出卖人在交易之前将户口全部迁出。如果出卖人确实无法在交易之前迁出户口的，双方可以约定具体的迁出日期及逾期迁出的违约金，这既可以弥补买受人损失，又能起到督促出卖人尽快迁出户口的作用。